第557章 一级二级，通路策(第2页)

 她啜了一口酒：“典型的中产阶级婚姻悲剧。” 

 杨鸣点点头，没有追问。 

 他明白，在商业谈判中，过度关注对方的私人生活既不礼貌，也无助于达成目标。 

 “说说你吧，找我到底什么事？”王雅琴将话题转向正轨。 

 杨鸣放下酒杯，身体微微前倾，进入了商业模式。 

 “众兴成立三年，目前在南城一级土地开发市场排名第五。我们有四个主要项目：东区的安康大道改造、南城高新区人才公寓、物流中心，以及最近接手的新槐街旧城改造。” 

 王雅琴眼中闪过一丝兴趣：“新槐街？那个项目我听说过，拆迁难度很大。” 

 “确实有些挑战，但已经基本解决了。”杨鸣没有详述背后的手段，“目前公司流动资金约五亿，加上可动用的信贷额度，最多能撬动十亿左右。” 

 王雅琴若有所思地点点头：“在南城这个体量，十亿资金确实算可观，但要进军二级市场，恐怕还是捉襟见肘。” 

 “这也是我此行的目的。”杨鸣直言不讳，“众兴在一级市场已经有了稳固的地位，但继续做下去，天花板很明显。要实现更大的发展，二级市场是必然选择。” 

 “明智的判断。”王雅琴微微一笑，“不过，你了解二级市场的竞争态势吗？” 

 “万科、碧桂园、保利这些全国性开发商已经在南城布局，加上本地的几家老牌企业，市场竞争激烈。主要的制约因素是土地取得成本高，而众兴缺乏足够的资金实力与这些巨头竞争。” 

 王雅琴站起身，走向一旁的笔记本电脑。 

 她打开一个文件，屏幕上显示出一幅复杂的表格。 

 “看这里。”她指向屏幕，“这是去年南城主要地块的成交情况。江东新区那块地，溢价率50。靠近车站的那块，更是达到了70的溢价率。” 

 杨鸣凑近屏幕：“这些数据你都掌握？” 

 “职业习惯。”王雅琴淡然道，“我负责明远在西南地区的拓展，南城作为区域枢纽城市，自然在监控范围内。” 

 她将另一个文件调出来，是一份详细的地产项目分析。 

 “以标准的中档住宅项目为例，土地成本占总成本的30到40，建安成本约35，营销、管理和融资成本约20，再加上各种税费。现在的市场环境下，普通开发商的利润率已经从过去的40锐减至不足30。” 

 杨鸣静静听着，心中暗暗惊讶于王雅琴对行业数据的掌握程度。 

 “众兴如果按常规路径进入二级市场，面临的是这样的局面。” 

 王雅琴继续分析：“第一，拿地环节就需要投入大量资金与实力更强的开发商竞争。第二，缺乏品牌影响力导致销售压力大。第三，没有规模效应，融资成本高。”